Vender una vivienda de protección oficial (VPO) en Donostia es perfectamente posible, pero no funciona como una venta libre. En Euskadi, con carácter general, la VPO no deja de serlo con los años: el precio está limitado, el Gobierno Vasco tiene preferencia para comprarla y el comprador tiene que cumplir los requisitos de acceso a vivienda protegida.
En resumen: precio máximo legal, comprador inscrito en Etxebide, visado de la Delegación de Vivienda de Gipuzkoa y derecho de tanteo y retracto de la Administración. Si se cumple todo, se firma en notaría como cualquier otra venta.
1. Mira qué tipo de vivienda protegida tienes
Antes de nada, saca la escritura y la cédula de calificación. Ahí verás tres cosas que lo cambian todo:
- El régimen: VPO de régimen general, vivienda social o vivienda tasada (autonómica o municipal). Cada una tiene su precio máximo y, en las tasadas municipales, las reglas las marca la ordenanza del ayuntamiento.
- La fecha de calificación. Las viviendas con calificación provisional posterior al 31 de diciembre de 2002 tienen calificación permanente: siguen siendo protegidas en todas las ventas. Algunas más antiguas pudieron quedar descalificadas; conviene comprobarlo.
- Si eres dueño del suelo o solo de la vivienda. En derecho de superficie eres propietario de la vivienda, pero el suelo es público y revierte a la Administración cuando termina el plazo. Eso afecta al comprador y al precio.
2. Calcula el precio máximo legal
El precio máximo de venta lo fija el Gobierno Vasco por orden publicada en el BOPV, según el tipo de vivienda y el municipio, y se aplica sobre la superficie útil. El garaje y el trastero vinculados también tienen precio máximo. No se puede vender por encima, y cobrar un sobreprecio «aparte» es ilegal y está sancionado.
La referencia oficial está en Etxebide, el servicio vasco de vivienda. Yo te ayudo a calcularlo con tu cédula y tu escritura para que no haya sorpresas en el visado.
3. Ofrécela a la Administración: derecho de tanteo y retracto
La Ley 3/2015 de Vivienda del País Vasco (artículos 65 a 68) da al Gobierno Vasco un derecho de adquisición preferente sobre las VPO. Antes de vender a un tercero hay que comunicar la operación, y la Administración puede quedarse la vivienda en las mismas condiciones. En algunas promociones construidas sobre suelo municipal, ese derecho corresponde al ayuntamiento.
En mayo de 2026 el Gobierno Vasco anunció que pasará a mediar en las segundas transmisiones de VPO y que propondrá al comprador en un plazo de tres o cuatro meses. Antes de empezar, consulta en la Delegación Territorial de Vivienda de Gipuzkoa cómo se está aplicando en ese momento.
4. Un comprador que cumpla los requisitos
Quien compre tiene que estar inscrito en Etxebide y cumplir los requisitos de la vivienda protegida, como los límites de ingresos o no tener otra vivienda. La Delegación de Vivienda revisa la operación y emite el visado; sin visado no se puede firmar.
5. Notaría y entrega
Con el visado en la mano se firma la escritura en notaría. Los impuestos y gastos del vendedor son parecidos a los de una venta libre: plusvalía municipal, IRPF si hay ganancia y cancelación de la hipoteca si la hay. Te lo cuento en impuestos y gastos al vender.
Errores que veo a menudo
- Anunciar la vivienda a un precio por encima del máximo legal.
- Pactar arras con un comprador antes de comprobar que cumple los requisitos de Etxebide.
- No revisar si la vivienda está en derecho de superficie.
- Dar por hecho que, por ser antigua, ya es libre.
Fuentes: normativa de vivienda en vigor (Etxebide, Gobierno Vasco) y Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda del País Vasco.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi VPO a precio libre?
No. Mientras la vivienda esté calificada como protegida, solo se puede vender hasta el precio máximo legal que fija el Gobierno Vasco. En Euskadi, las VPO calificadas desde 2003 son protegidas de forma permanente.
¿Quién puede comprar mi VPO?
Una persona inscrita en Etxebide que cumpla los requisitos de acceso a vivienda protegida. La Delegación de Vivienda lo comprueba antes de dar el visado.
¿Qué es el derecho de tanteo en una VPO?
Es la preferencia del Gobierno Vasco (o del ayuntamiento, en algunos casos) para comprar la vivienda antes que un tercero y en las mismas condiciones. Por eso hay que comunicar la venta antes de firmarla.
¿Cuánto se tarda en vender una VPO?
Depende de los plazos de la Administración para el tanteo y el visado. Conviene preparar la documentación desde el principio para no perder semanas.
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