Cuando vendes una vivienda en Donostia o en cualquier municipio de Gipuzkoa, no todo el precio de venta llega a tu bolsillo. Hay impuestos y gastos que conviene conocer antes de fijar el precio, para saber cuánto te quedará limpio.
Ojo con la normativa de fuera. En Gipuzkoa el IRPF lo regula y lo gestiona la Hacienda Foral de Gipuzkoa, con normas propias. Muchos artículos que circulan por internet explican la normativa estatal, que no es la que se aplica si resides en Gipuzkoa.
Lo que paga el vendedor, de un vistazo
- Plusvalía municipal, al ayuntamiento donde está la vivienda.
- IRPF por la ganancia, si vendes por más de lo que te costó.
- Cancelación de la hipoteca, si queda alguna pendiente.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender.
- Notaría: la escritura de compraventa corresponde por ley al vendedor, salvo que se pacte otra cosa.
- IBI y comunidad: estar al corriente y acordar el reparto del IBI del año.
- Honorarios de la agencia, si trabajas con una.
Plusvalía municipal
Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. En una venta lo paga quien vende, y grava el aumento de valor del suelo durante los años en que has tenido la vivienda.
- Desde la reforma de 2021 se puede calcular de dos formas, por el método objetivo o por la ganancia real, y pagar la que resulte más baja.
- Si vendes sin ganancia, no hay que pagarla, pero hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
- Cada ayuntamiento tiene su ordenanza. El Ayuntamiento de Donostia ofrece un simulador oficial de la plusvalía.
- Hay un plazo para presentarla tras la firma: confírmalo con el ayuntamiento o tu gestor para no pagar recargos.
IRPF: la ganancia por la venta
Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que se declara en la renta del año siguiente y tributa en la base del ahorro, con la escala foral de Gipuzkoa.
- Cómo se calcula: precio de venta menos los gastos de la venta, frente al precio de compra más los gastos e impuestos que pagaste al comprar y las mejoras que hayas hecho (con factura).
- Mayores de 65 años: la normativa foral de Gipuzkoa declara exenta la ganancia por la venta de la vivienda habitual de los mayores de 65 años, para los primeros 400.000 € de ganancia y para una única venta.
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual dentro del plazo legal, la ganancia puede quedar exenta, total o parcialmente.
- Vivienda heredada: el valor de adquisición es el que se declaró en la herencia. Mira la guía para vender un piso heredado.
Hipoteca pendiente
La hipoteca se cancela el mismo día de la firma con el dinero de la venta. Después hay que cancelarla también en el Registro de la Propiedad. Revisa con tu banco si tu préstamo tiene comisión por amortización anticipada.
Certificado energético y documentación
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para anunciar y vender. Además necesitarás, entre otros, la escritura, el último recibo del IBI y el certificado de la comunidad de estar al corriente de pago. Tienes la lista completa en documentos para vender un piso.
Cuánto te quedará limpio
La cuenta que de verdad importa es esta: precio de venta − hipoteca pendiente − plusvalía municipal − IRPF − notaría, cancelaciones y certificados − honorarios. En la valoración gratuita te hago esa cuenta para tu caso, para que decidas con números y no con sustos.
Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento fiscal. Las normas cambian y cada caso tiene matices: antes de vender, confirma los importes con tu asesor o con la Hacienda Foral de Gipuzkoa.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal en una venta?
El vendedor. En una herencia la pagan los herederos y en una donación quien recibe la vivienda.
¿Pago plusvalía si vendo con pérdidas?
No, si no ha habido incremento de valor del suelo. Hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
¿Los mayores de 65 pagan IRPF al vender su casa en Gipuzkoa?
La normativa foral de Gipuzkoa declara exenta la ganancia por la venta de la vivienda habitual de los mayores de 65 años, para los primeros 400.000 € de ganancia y una única venta. Confírmalo con tu asesor para tu caso concreto.
¿Quién paga la notaría al vender un piso?
Por ley, el vendedor paga la escritura de compraventa y el comprador la primera copia y los gastos posteriores, salvo que se pacte otra cosa.
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