Tener la hipoteca sin terminar de pagar no impide vender tu piso. Es lo más normal del mundo: la deuda se cancela el mismo día de la firma, con el dinero que paga el comprador. Lo que conviene es saber cuánto vas a pagar y preparar los papeles con tiempo.
Cómo funciona el día de la firma
En la notaría, una parte del precio va directamente al banco para pagar lo que debes, y el resto es para ti. El banco envía a su representante o deja preparada la cancelación, y la vivienda pasa al comprador libre de deuda. Yo coordino las fechas con tu banco, la notaría y el comprador.
Lo que necesitas pedir a tu banco
- Certificado de deuda pendiente a la fecha prevista de la firma. Pídelo unos días antes para que esté actualizado.
- Las condiciones de cancelación de tu préstamo: si hay comisión y de cuánto.
- Si tienes seguros vinculados (hogar, vida), cómo darlos de baja o qué pasa con ellos.
La comisión por cancelar antes de tiempo
Depende de tu contrato y de cuándo firmaste. Para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario pone estos topes:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % los 3 primeros años, o 0,15 % los 5 primeros años, según lo pactado. Después, nada. |
| Fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % a partir de entonces. |
Si tu hipoteca es anterior, mira la escritura: se aplica lo que pactaste con el banco.
Cancelación económica y cancelación registral
Pagar la deuda (cancelación económica) no borra la hipoteca del Registro de la Propiedad. Para eso hace falta la escritura de cancelación y su inscripción (cancelación registral), que tiene un coste de notaría y registro. Lo normal es dejarlo resuelto en la misma operación, porque el comprador querrá la vivienda libre de cargas.
¿Y si debo más de lo que vale el piso?
Entonces tendrás que poner la diferencia en la firma o negociar con el banco antes de vender. Por eso te calculo lo que te quedará limpio al principio, con la deuda, la comisión y los impuestos, antes de poner la casa a la venta.
¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?
Es posible si el banco lo acepta (subrogación), pero hoy es poco habitual: casi siempre el comprador trae su propia financiación y tu hipoteca se cancela.
Si además vas a comprar otra casa, en vender y comprar a la vez te explico cómo coordinar fechas y financiación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi piso si no he terminado de pagar la hipoteca?
Sí. La hipoteca se cancela en la notaría el mismo día de la venta con el dinero del comprador, y el resto del precio es para ti.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender?
La deuda pendiente más, si tu contrato la prevé, una comisión por amortización anticipada, con los topes de la Ley 5/2019 para las hipotecas firmadas desde junio de 2019. A eso se suma el coste de la cancelación registral.
¿Qué documento tengo que pedir al banco?
El certificado de deuda pendiente a la fecha de la firma. Pídelo unos días antes para que esté actualizado.
¿Qué pasa si la deuda es mayor que el precio de venta?
Tendrás que aportar la diferencia en la firma o negociar con el banco antes de vender. Conviene calcularlo antes de poner la vivienda a la venta.
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